Actualizado: julio de 2026 · Por Vadym, gestor de mantenimiento industrial
El precio va topado. Tu contrato se decide en la memoria.
En los contratos públicos de mantenimiento, la oferta económica suele concentrarse cerca de la baja de referencia: todos los licitadores serios acaban a décimas unos de otros. Los puntos que de verdad reparten la adjudicación —entre 25 y 80 de cada 100, según el pliego— están en los criterios de juicio de valor: la memoria técnica del Sobre 2.
Y aquí está la trampa para una empresa de mantenimiento sin departamento de licitaciones: la memoria son 30-40 horas de redacción que no caben en una semana en la que también hay que sacar los partes, atender averías y cerrar la oferta económica. El resultado lo resumió un responsable de desarrollo de negocio, por escrito: «dejamos de presentarnos a algunas licitaciones por el tiempo que lleva preparar la memoria técnica». Ese contrato al que no te presentas es el coste real. Mi trabajo es que no te vuelva a pasar: tú pones los datos, yo el documento — en 72 horas.
Qué puntúa en una memoria técnica de mantenimiento (y cómo lo redacto).
Los pliegos de mantenimiento repiten siete bloques. Tu pliego pesará cada uno a su manera — por eso el primer paso es siempre el mapa de puntos de TU cuadro de criterios —, pero esto es lo que hay que dominar:
1. Organización del servicio y medios humanos
Organigrama con dedicaciones reales (no «un equipo altamente cualificado»: perfiles, oficios, % de dedicación), interlocución única, cobertura de vacaciones y bajas, y el retén 24/7 si el pliego lo pide. El evaluador quiere ver que el servicio arranca el día 1 sin improvisar: cuando toca, incluyo plan de transición de entrada y de devolución del servicio, y el tratamiento de la subrogación de personal.
2. Plan de mantenimiento preventivo: gamas y frecuencias
El corazón técnico. Un plan creíble baja al detalle de instalación y cita la normativa que obliga a cada gama:
| Instalación | Ejemplo de gama | Frecuencia tipo | Normativa |
|---|---|---|---|
| Climatización | Revisión de enfriadoras, filtros, torres de refrigeración | Mensual / trimestral | RITE e IT-3 |
| Electricidad BT | Termografía de cuadros, verificación de diferenciales | Semestral / anual | REBT |
| Contra incendios | Extintores, BIEs, sistemas de detección | Trimestral / anual | RIPCI |
| ACS y agua | Control de temperaturas, limpieza y desinfección de acumuladores | Mensual / anual | Normativa de prevención de legionela |
| Elevadores | Coordinación con mantenedor habilitado e inspecciones periódicas | Según instalación | Reglamentación de aparatos de elevación |
En la memoria, este plan se presenta con calendario anual, horas totales calculadas y asignación por perfil — cifras que se defienden solas ante el evaluador.
3. Correctivo y tiempos de respuesta (SLA)
El bloque donde más puntos se ganan y se pierden. La regla que aplico, sacada de las memorias ganadoras: cada plazo del pliego se mejora, y se dice explícitamente que se mejora.
| Criticidad | Ejemplo | Pliego típico | Compromiso tipo en memoria |
|---|---|---|---|
| P1 · Urgencia | Fuga, corte eléctrico, atrapamiento | 2 h | ≤ 90 min, retén 24/7, con registro en GMAO |
| P2 · Grave | Climatización parada en dependencia ocupada | 24 h | ≤ 18 h con escalado documentado |
| P3 · Ordinaria | Reparación menor programable | 72 h - 5 días | ≤ 48-96 h con cierre de parte y foto |
Los compromisos con número solo entran si tu estructura puede cumplirlos — son contrato. Por eso se fijan contigo en el guion de datos: yo no invento capacidades de tu empresa.
4. Medios materiales, stock y logística
Vehículos, herramienta, equipos de medida y el stock mínimo de repuestos críticos con compromiso de reposición. Si el pliego valora implantación local, se cuantifica: base operativa o almacén en el ámbito del contrato, y en qué plazo.
5. GMAO, control del servicio y KPIs
Cómo entra un aviso, cómo se convierte en orden de trabajo, quién la cierra y qué ve el organismo. Dos detalles que puntúan casi siempre: adoptar el GMAO que ya usa el organismo (cero fricción de implantación) y comprometer un cuadro de KPIs con fórmula (% de preventivo ejecutado, tiempo medio de resolución por criticidad, % de partes cerrados en plazo) con informe mensual.
6. Calidad, PRL y gestión ambiental
Plan de autocontrol (ISO 9001), coordinación de actividades empresariales y PRL (ISO 45001), y el bloque que muchos licitadores olvidan y casi todos los pliegos puntúan: gestión ambiental y de residuos — segregación y trazabilidad de RCD, gestores autorizados, criterios ISO 14001. En un pliego reciente, ese bloque marcaba la diferencia entre quedarse en el 75% de un criterio o llegar al 100%.
7. Mejoras: cuantificadas o no existen
«Mayor implicación con el municipio» no puntúa. «Bolsa anual de 200 horas de oficial para actuaciones no programadas, sin coste para el órgano de contratación» puntúa. Cada mejora se liga al criterio que la valora, se cuantifica y se redacta con cuidado de no invadir la oferta económica — que sería causa de exclusión.
El índice de tu memoria es el cuadro de criterios de tu pliego.
De las 17 memorias ganadoras de mantenimiento que analicé para construir mi método, 15 calcan el índice a los criterios de adjudicación: misma numeración, mismo orden, y las páginas repartidas en proporción a los puntos. El evaluador corrige con el cuadro delante; la memoria debe dárselo masticado. Así se ve en la práctica:
| Criterio del pliego (ejemplo real, anonimizado) | Puntos | Qué redacto |
|---|---|---|
| A.1 Organización y estructura del servicio | 12 | Organigrama con dedicaciones, interlocución, transición de entrada |
| A.2 Planificación de los trabajos | 10 | Calendario por zonas, cronograma, criterios de priorización |
| A.3 Control de calidad y seguimiento | 8 | Flujo de órdenes de trabajo en GMAO, KPIs con fórmula, informes |
| A.4 Gestión ambiental | 5 | Residuos y RCD, trazabilidad, compromisos ISO 14001 |
| B.1-B.3 Retén y urgencias | 5 | Documento aparte si el pliego lo exige, clavado a su límite de páginas |
Los límites del pliego son ley. Páginas máximas (excluyentes), tipografía obligada, idioma, estructura impuesta… y la regla de oro: ni un dato económico en el sobre técnico — la causa de exclusión más tonta y más frecuente. Mi verificación final revisa todo eso, documentado, antes de que recibas el documento.
Así queda una memoria de mantenimiento de Concurra.
Páginas reales de un trabajo entregado, difuminadas por confidencialidad. Fíjate en lo que un evaluador ve en 10 segundos: densidad, tablas, cronogramas y compromisos — no párrafos de relleno.
Mantenimiento de vía pública · ayuntamiento del Vallès Oriental
Contrato de 1,58 M€ (2 años, sujeto a regulación armonizada). El pliego exigía dos memorias separadas con límites excluyentes y formato impuesto (Arial 11, interlineado 1,15, en catalán). Entregadas: organización del servicio en 10 páginas (límite 12) y retén de urgencias en 5 (límite 5, exacto). Los 7 subcriterios de juicio de valor cubiertos —el 100% de los 40 puntos en juego—, compromisos por encima del pliego (urgencias en 90 min frente a las 2 h exigidas) y cero riesgos de exclusión en la verificación final.
La escribe alguien que dirige estos servicios a diario.
Ese criterio va montado sobre un método construido analizando 17 memorias técnicas ganadoras reales de contratos de mantenimiento (2.163 páginas estudiadas una a una): qué estructura puntúa, qué densidad tiene una página ganadora (≈600 palabras con tabla o figura), qué compromisos cierran puntos y qué errores descartan ofertas. Ver casos y método →
Desde 350 €, cerrado antes de empezar. En 72 horas.
Una memoria de mantenimiento típica (un documento, 15-30 páginas) queda entre 350 y 600 €; con dos memorias separadas o anexos extensos, entre 600 y 800 €. El precio exacto te lo doy cerrado por email junto al mapa de puntos, antes de que decidas nada. Pago 50% al confirmar y 50% a la entrega, con factura. El trabajo exprés en 72 h no tiene recargo. Detalle completo de precios →
¿Tu plazo aprieta más de la cuenta? Mira memoria técnica urgente →
Dudas habituales en licitaciones de mantenimiento.
¿Cuánto cuesta la memoria de una licitación de mantenimiento?
Desde 350 €. Típica de un documento: 350-600 €. Con dos memorias separadas o anexos extensos: 600-800 €. Cerrado por email antes de empezar; 50% al confirmar, 50% a la entrega.
¿Qué debe incluir la memoria de un contrato de mantenimiento?
Lo que pida tu cuadro de criterios, en su mismo orden. Lo habitual: organización y medios, plan preventivo con gamas y frecuencias (RITE, REBT, RIPCI, legionela), correctivo con SLA por criticidad, GMAO y KPIs, calidad y PRL, gestión ambiental y mejoras cuantificadas.
El organismo usa su propio GMAO, ¿es un problema?
Al contrario: comprometerse a trabajar en el GMAO del organismo (o integrarse con él) elimina la fricción de implantación y puntúa. Las memorias ganadoras lo hacen sistemáticamente, y así lo redacto.
¿El pliego exige la memoria en catalán?
La redacto directamente en catalán con la terminología técnica correcta. También en castellano. El idioma del pliego es ley: presentarla en el idioma equivocado puede dejarte fuera.
Mi licitación cierra en 5 días, ¿llegamos?
Sí, con margen: hoy el mapa de puntos y el presupuesto; con tus datos, la memoria en 72 horas. Si el plazo fuera materialmente imposible te lo digo a la primera, sin hacerte perder tiempo. Más en memoria urgente.
¿Y si el pliego exige dos memorias con límites de páginas?
Se entregan como documentos independientes, cada uno clavado a su límite — los límites son excluyentes y lo que sobra no se valora. Ya lo he entregado así (10/12 y 5/5 páginas) con el 100% de los subcriterios cubiertos.
¿Redactáis también la de limpieza o jardinería?
Sí: limpieza de edificios y espacios públicos y jardinería y zonas verdes, con sus propios criterios (rendimientos, frecuencias, calendario de labores). Es el mismo método aplicado a cada sector.
Envíame el pliego de tu licitación de mantenimiento.
Hoy mismo te devuelvo el mapa de puntos —dónde se gana tu concurso— y el precio cerrado de la memoria. Si no te encaja, el análisis es tuyo igualmente. Sin reuniones, sin compromiso.